Les experts sont divisés sur la question de savoir si nous sommes dans une bulle immobilière: voici pourquoi

Ce n’est un secret pour personne que les prix de l’immobilier sont plus élevés que jamais, avec des millions de personnes qui luttent pour trouver un logement abordable. Mais cela ne signifie pas nécessairement que nous sommes dans une bulle immobilière – ou que nous sommes en réserve d’un krach dans un proche avenir.

En fait, les experts sont actuellement divisés sur le sujet, certains économistes prédisant un krach mineur du marché immobilier dans un proche avenir et d’autres laissant présager un avenir brillant de croissance continue des prix de l’immobilier.

Que devriez-vous croire et pourquoi cette question est-elle si infiniment compliquée?

Le problème des bulles immobilières

Pour commencer, nous devons comprendre que les bulles immobilières sont incroyablement difficiles à identifier, sauf rétrospectivement. Ce qui se passe dans une bulle économique, c’est que le prix d’un actif commence à augmenter de manière irrationnelle, au-delà de ce qu’il « devrait ».

L’enthousiasme pour la croissance de cet actif est responsable d’une croissance encore plus importante, éloignant les prix des valeurs réelles. À un certain point, la bulle immobilière culmine et les investisseurs commencent à quitter l’actif dans l’espoir de réaliser leurs gains avant qu’il ne soit trop tard. Ceci, à son tour, déclenche des baisses de prix qui créent une cascade de sentiments négatifs des investisseurs.

Les économistes ont du pain sur la planche. Ils sont chargés de calculer les prix et de déterminer si ces prix sont justifiés. Les gens leur demandent également d’essayer de comprendre où sera le pic de la bulle immobilière – et s’il y en aura même un – ce qui est une tâche fondamentalement impossible. Il n’est pas étonnant qu’il y ait tant d’opinions contradictoires sur la question.

Pourquoi une croissance soutenue pourrait se poursuivre

Il y a certaines raisons pour lesquelles la croissance soutenue du marché immobilier pourrait se poursuivre.

• L’attrait de l’immobilier. Certains investissements immobiliers, y compris les logements multifamiliaux, constituent d’excellentes couvertures contre l’inflation et la volatilité des marchés boursiers. En période d’incertitude économique, comme celles-ci, les investisseurs affluent souvent vers le marché immobilier, ce qui signifie que la demande continuera d’être soutenue dans un avenir proche. De plus, les jeunes acheteurs potentiels sont impatients de mettre la main sur des biens immobiliers bon marché; ils attendent sur la touche pour voir si les prix de l’immobilier baissent. Ce qu’ils ne réalisent pas, c’est qu’ils représentent une demande globale massive, et une forte demande maintiendra les prix de l’immobilier élevés.
• Manque de construction. Inversement, les prix pourraient baisser si l’offre augmente suffisamment. Cependant, les possibilités de nouvelles constructions sont limitées, de sorte qu’il n’y a pas beaucoup de nouvelles maisons qui entrent sur le marché en ce moment. Il faudrait un effort de construction massif pour déplacer l’aiguille.
• Manque de nouveaux vendeurs. Le problème de l’approvisionnement pourrait également être résolu si un nombre suffisant de propriétaires existants décidaient de vendre leur maison. Mais les propriétaires d’aujourd’hui sont assis sur des actifs très précieux et sont souvent enfermés dans des taux d’intérêt extrêmement bas – ce qui signifie qu’ils ne seront pas intéressés à vendre de sitôt.
• Taux d’intérêt (relativement) bas. Malgré quelques hausses récentes, les taux d’intérêt demeurent relativement bas. Les taux d’intérêt sont un facteur de prédiction majeur dans le prix de l’immobilier, de sorte que le maintien de taux d’intérêt bas maintiendra artificiellement les prix élevés.
• Prévisions économiques optimistes. Malgré la volatilité des marchés boursiers, notre économie demeure relativement saine, et de nombreux indicateurs indiquent que la croissance économique se poursuivra sans relâche pendant de nombreuses années. Par exemple, bien que les chaînes d’approvisionnement ne soient pas encore tout à fait revenues à la « normale », la capacité opérationnelle est beaucoup plus élevée qu’elle ne l’était au milieu de la pandémie de COVID-19.
• Pratiques de prêt responsables. Le krach immobilier de 2008 a été causé, en partie, par des pratiques de prêt irresponsables. Mais de nos jours, les banques fonctionnent en gardant à l’esprit cette dure leçon apprise. Les prêteurs font beaucoup plus de diligence raisonnable pour s’assurer qu’ils ne fournissent des prêts qu’aux personnes qui ont réellement la capacité de les rembourser.

Pourquoi la « bulle immobilière » pourrait éclater

Cependant, il y a aussi quelques indicateurs que cette « bulle » immobilière (si vous pouvez même l’appeler ainsi) va éclater:

• Les entreprises font des coupes. Tous les indicateurs économiques ne sont pas positifs. Dans un geste conservateur et prudent, de nombreuses grandes entreprises commencent à faire des coupes, dans l’espoir d’améliorer l’efficacité tout en réduisant les dépenses. Si la perte d’emploi devient suffisamment grave, cela pourrait amener les gens à prendre du retard sur leurs paiements hypothécaires.
• Les consommateurs perdent confiance. La confiance des consommateurs se situe actuellement à son plus bas niveau en 16 mois. Les gens sont généralement pessimistes quant à leur avenir économique, ce qui pourrait entraîner moins d’achats de maisons.
• Conditions économiquesles ions pourraient s’aggraver. Nous ne savons pas quelles variables influentes pourraient nous réserver au cours des prochaines années.

Nous disposons de données historiques importantes sur la performance du marché immobilier, mais nous n’avons pas de données sur de telles conditions. Notre paysage économique actuel ne ressemble à aucun autre paysage économique qui ait jamais existé, donc faire des prédictions est un exercice futile.

Cependant, nous devons reconnaître qu’il y a des raisons à la fois d’être optimiste et pessimiste – et vos décisions en tant qu’investisseur devraient se résumer à vos sentiments personnels sur la question.